Słupy, kable, rury, czyli parę słów o służebności przesyłu.
Na wielu naszych nieruchomościach od lat znajdują się różne elementy infrastruktury przesyłowej jak np. słupy wraz z trakcją średniego czy wysokiego napięcia, rurociągi etc. Przyzwyczailiśmy się już do ich istnienia, jednak rzadko zdajemy sobie sprawę z naszych praw, jakie przysługują nam w związku z istnieniem takich urządzeń na naszym gruncie.
W pierwszej kolejności należy wspomnieć, iż obie strony tj. zarówno właściciel nieruchomości, jak i przedsiębiorca, do którego należą urządzenia przesyłu - mają interes w tym, aby uregulować stan prawny istniejących urządzeń. Obie strony mogą wystąpić o ustanowienie tzw. służebności przesyłu, jeśli sposób korzystania z nieruchomości właściciela w związku z infrastrukturą przesyłową nie był do tej pory uregulowany. Właścicielowi przysługiwać będzie również odszkodowanie za dotychczasowe korzystanie z jego nieruchomości oraz prawo do wynagrodzenia za korzystanie z niej w przyszłości.
Podstawa prawna
Służebność przesyłu jest instytucją prawną, która została wprowadzona ustawą z 30 maja 2008 r. o zmianie ustawy - Kodeks cywilny oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. Nr 116, poz. 731.) Instytucja ta została uregulowana w odrębnych przepisach księgi II, tytułu III, działu III poświęconego służebnościom, tj. w art. 3051-3054k.c. Dodatkowo, na podstawie art. 3054k.c., w zakresie bardziej ogólnym, służebność przesyłu określają również przepisy dotyczące służebności gruntowych.
Służebnością przesyłu określa się ograniczone prawo rzeczowe, które umożliwia przedsiębiorcy korzystanie z narzędzi znajdujących się na cudzej nieruchomości. Narzędzia te są to, na podstawie art.. 49 §1 k.c., urządzenia służące do doprowadzania lub odprowadzania płynów, pary, gazu, energii elektrycznej oraz inne urządzenia podobne. Natomiast przedsiębiorcą, w oparciu o art. 431 jest osoba fizyczna, osoba prawna i jednostka organizacyjna, o której mowa w art. 331 § 1, prowadząca we własnym imieniu działalność gospodarczą lub zawodową.
Jak powstaje służebność przesyłu?
Służebność przesyłu ustanawia się w wyniku zawarcia umowy w formie aktu notarialnego pomiędzy właścicielem nieruchomości a przedsiębiorcą, do którego należą urządzenia przesyłu. Umowa taka może być zawarta zarówno w przypadku istniejących już urządzeń przesyłu na nieruchomości, jak i w co do urządzeń planowanych. Umowa winna określać zakres działań, jakie przedsiębiorca może podjąć na danym gruncie, a także wysokość wynagrodzenia, jakie należy się właścicielowi nieruchomości z tytułu służebności.
Nie w każdym jednak przypadku strony są skore do zawarcia umowy dotyczącej służebności. Właściciele nieruchomości, na których postawione zostały kiedyś urządzenia przesyłowe, mogą dochodzić roszczeń odszkodowawczych w procesach sądowych, gdy przedsiębiorstwo odmawia zawarcia umowy dotyczącej służebności przesyłu. Prawo do wystąpienia z wnioskiem o ustanowienie służebności przysługuje również przedsiębiorcy, w sytuacji gdy właściciel nieruchomości odmawia ustanowienia służebności na swoim gruncie. Jedynie sąd może uregulować sytuację prawną, gdy występują trudności w dojściu do porozumienia pomiędzy przedsiębiorcą a właścicielem gruntu lub brakiem woli zawarcia umowy. Służebność w takiej sytuacji powstaje wówczas na mocy orzeczenia sądu.
Na podstawie art. 3051 k.c. nieruchomość może zostać obciążona na rzecz przedsiębiorcy, w wyniku czego przedsiębiorca będzie miał prawo korzystania z nieruchomości obciążonej. Oznacza to, że określone zostaną czynności jakie będzie miał prawo wykonywać przedsiębiorca na danym gruncie. W przypadku braku woli zawarcia umowy przez jedną ze stron, w oparciu o art. 3052 k.c., druga strona może zażądać ustanowienia odpowiedniego wynagrodzenia w zamian za ustanowienie służebności przemysłu. Naruszenie lub przekroczenie zakresu czynności, jakie może podjąć przedsiębiorca na gruncie obciążonym służebnością uprawnia właściciela nieruchomości do wystąpienia z żądaniem o ustanowienie służebności w nowym zakresie oraz o dodatkowe wynagrodzenie.
Zasiedzenie służebności przesyłu
W przypadku, gdy przedsiębiorca korzystał z urządzeń przesyłu, przez określony czas, może dojść do zasiedzenie służebności. Granicami czasowymi, ustanowionymi przez prawo, jest w tej sytuacji okres 20 lat (przy korzystaniu w dobrej wierze) oraz okres 30 lat (przy korzystaniu w złej wierze.)
Wysokość wynagrodzenia
Podkreślić należy, iż nie istnieją dokładne ustalenia dotyczące wysokości kwoty wynagrodzenia dla właściciela gruntu za ustanowienie służebności na jego nieruchomości. Wynagrodzenie powinno być rekompensatą za ograniczenia i niedogodności w korzystaniu z nieruchomości jakie wynikają z ustanowienia służebności i może być ono jednorazowe lub okresowe. Wysokość wynagrodzenia ustalana jest w umowie lub w orzeczeniu sądowym.
Należy zaznaczyć, że właściciel nieruchomości ma także możliwość domagania się odszkodowania za służebność przesyłu w wyniku powstania szkody na nieruchomości. Praktyka wskazuje, iż sądy coraz częściej takie odszkodowanie zasądzają.
Wygaśnięcie służebności przesyłu następuje wraz z likwidacją przedsiębiorstwa posiadającego daną służebność. Wyjątek stanowi sytuacja, w której w wyniku likwidowania działalności, urządzenia przesyłu zostaną przekazane nowemu przedsiębiorstwu. W momencie wygaśnięcia służebności przedsiębiorca zobowiązany jest do usunięcia urządzeń przesyłu z gruntu objętego wcześniej służebnością.
Sprawy dotyczące infrastruktury przesyłowej bardzo często cechuje złożony stan faktyczny oraz zagmatwany stan prawny, wobec czego konsultacja i ocena prawna adwokata wydaje się być wręcz niezbędna.